农村住房安全性鉴定方法详解

为贯彻落实《中共中央 国务院关于打赢脱贫攻坚战三年行动的指导意见》，进一步提升农村住房安全性鉴定的效率和准确性，加快推进农村危房改造工作，2019年，住房和城乡建设部对《农村危险房屋鉴定技术导则（试行）》（建村函〔2009〕69号）进行了修订，形成《农村住房安全性鉴定技术导则》（以下简称《技术导则》）。

近年来，全国范围内屡屡发生房屋倒塌伤人事故，其中农村房屋占了大部分，农村住房安全性如何鉴定？有哪些程序和方法？《农村住房安全性鉴定技术导则》为农村危房鉴定、改造提供可靠依据！

适用范围     
本导则适用于一、二层既有农村住房的安全性鉴定，主要包括房屋危险程度鉴定及防灾措施鉴定。
三层及以上农村住房，可参照现行国家标准《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB 50292）、《建筑抗震鉴定标准》（GB 50023）进行鉴定。

什么是危险房屋？     
危险房屋（以下简称危房）指部分承重构件被鉴定为危险构件，或结构已严重损坏、处于危险状态，局部或整体不能满足安全使用要求的房屋；危房以幢为鉴定单位，通常为主要居住房屋。


如何开展鉴定？     

农村住房的安全性鉴定，以定性判断为主。根据房屋主要构件的危险程度和影响范围评定其危险程度等级，结合防灾措施鉴定对房屋的基本安全作出评估。鉴定以现场检查为主，并结合入户访谈、走访建筑工匠等方式了解建造和使用情况。
农村住房安全性鉴定由具有专业知识或经培训合格，并有一定工作经验的技术人员进行。

农村住房安全性鉴定程序     

1.场地安全性鉴定
核查场地是否为地质灾害易发区，结合场地周边环境调查情况，进行安全性鉴定，鉴定结果分为危险和基本安全两个等级。

2.房屋基本情况调查
结合现场查勘，收集农户基本信息和房屋信息。

3.房屋组成部分危险程度鉴定
对房屋各组成部分现状进行现场调查、查勘和检测，包括地基基础、上部承重结构和围护结构，分别鉴定其危险性，鉴定结果分为a、b、c、d四个等级。

4.房屋整体危险程度鉴定
对房屋各组成部分危险程度鉴定分级情况进行汇总，确定房屋整体危险性，鉴定结果分为A、B、C、D四个等级。

5.防灾措施鉴定
检查房屋是否采取防灾措施，并对防灾措施完备情况进行调查，鉴定结果分为具备防灾措施、部分具备防灾措施和完全不具备防灾措施3个等级。

6.处理建议
对被鉴定的房屋，根据房屋整体危险程度鉴定和防灾措施鉴定结果，综合考虑安全性提升加固改造措施，提出原则性的处理建议。

7.出具鉴定报告
农村住房安全性鉴定报告内容应包括农户和房屋基本信息，房屋组成部分危险程度鉴定情况，房屋整体危险程度鉴定和防灾措施鉴定情况，并根据鉴定结果提出处理建议，附房屋简图和现场照片。

8.争议处理
当农村住房安全性鉴定结论存在争议时，应委托专业机构进行仲裁鉴定。



▲农村住房安全性鉴定程序

如何鉴定和检查？     

农村住房安全性鉴定分两阶段进行，第一阶段为场地安全性鉴定，第二阶段为房屋组成部分危险程度鉴定、房屋整体危险程度鉴定和防灾措施鉴定。当既有房屋建设场地被判定为危险时，可直接鉴定为D级，提出迁址重建建议。

房屋安全性鉴定应按照先房屋外部、后房屋内部，先宏观判别、后详细评定的顺序进行。房屋外观破坏程度严重或濒于倒塌的房屋，可不再对房屋内部进行检查，直接鉴定为D级。

第一步：场地安全性鉴定
场地是否存在重大安全隐患，以自然资源部门出具的评估结果和建议为准，避免造成严重后果；同时现场调查房屋所处周边环境是否存在危险因素。当场地存在下列情况之一时，应判定为危险场地：

1.可能发生滑坡、崩塌、地陷、地裂等。
2.洪水主流区、山洪、泥石流易发地段。
3.岩溶、土洞强烈发育地段。
4.已出现明显变形下陷趋势的采空区。

第二步：房屋组成部分危险程度鉴定

房屋由地基基础、承重构件、围护（分隔）构件、木屋架和楼（屋）盖等组成，各组成部分包括多个构件，危险程度鉴定时以危险程度最高的构件来判定组成部分的危险等级。应因地制宜，根据房屋结构体系确定主要构件并进行危险程度鉴定。

1.地基基础鉴定
以现状鉴定为主，着重检查外露基础现状情况，上部结构有无因不均匀沉降引起的裂缝、沉降等，按下列等级进行划分：
a级：上部结构无不均匀沉降裂缝和倾斜，外露基础完好；地基、基础稳定。
b级：上部结构有轻微不均匀沉降裂缝，外露基础基本完好；地基、基础基本稳定。
c级：上部结构出现明显不均匀沉降裂缝，或外露基础明显腐蚀、酥碱、松散和剥落。
d级：上部结构不均匀沉降裂缝严重，且继续发展尚未稳定，或已出现明显倾斜；基础局部或整体塌陷。

2.砌体墙鉴定
主要检查砌筑质量、外观现状等，按下列等级进行划分：
a级：砌筑质量良好，无裂缝、剥蚀、歪斜；纵横墙交接处咬槎砌筑。
b级：砌筑质量一般，部分墙体有轻微开裂或剥蚀；纵横墙交接处无明显通缝。
c级：砌筑质量差，墙体普遍开裂，剥蚀严重；纵横墙体脱闪；个别墙体歪斜；承重墙体厚度≤120mm。
d级：墙体严重开裂，部分墙体严重歪斜；局部倒塌或有倒塌危险。
当小型混凝土空心砌块墙未按要求设置芯柱时，结合质量现状，应判定为c级或d级。

3.石砌墙体鉴定
主要检查砌筑质量、砌筑方式、外观现状等，按下列等级进行划分：
a级：石料规整，砌筑质量良好；无空鼓、歪斜；纵横墙交接处咬槎砌筑。
b级：石料基本规整，砌筑质量一般；墙体有轻微开裂或空鼓；纵横墙交接处无明显通缝。
c级：石料规整性差，砌筑质量差；墙体普遍开裂，明显空鼓，部分石料松动；纵横墙体脱闪，个别墙体歪斜。
d级：墙体严重开裂；部分墙体严重歪斜；局部倒塌或有倒塌危险。
当墙体采用乱毛石、鹅卵石砌筑，或砌筑砂浆为泥浆或无浆干砌时，应判定为c级或d级。

4.生土墙体鉴定
主要检查砌筑（夯筑）质量、砌筑方式、外观现状等，按下列等级进行划分：
a级：土坯墙块体规整、砌筑质量良好，夯土墙夯筑质量好，干缩裂缝较少。墙面无剥蚀、空鼓；纵横墙交接处咬槎砌筑；
b级：土坯墙砌筑质量或夯土墙夯筑质量一般，干缩裂缝较多但不严重；受力裂缝轻微；墙面轻微剥蚀或空鼓；纵横墙交接处无明显通缝。
c级：墙体砌筑或夯筑质量差，干缩裂缝严重并出现明显受力裂缝；墙面明显剥蚀，空鼓严重；纵横墙体脱闪，个别墙体歪斜。
d级：墙体严重开裂；部分墙体严重歪斜，局部倒塌或有倒塌危险。
处于长期受潮状态或周边排水不畅的生土墙体，应判定为c级或d级。

5.承重木构架鉴定
主要检查木柱、梁、檩等各构件的现状及榫卯节点连接情况，按下列等级进行划分：
a级：无腐朽或虫蛀；构件无变形；有轻微干缩裂缝；榫卯节点良好。
b级：轻微腐朽或虫蛀；构件有轻微变形；构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/6；榫卯节点基本良好。
c级：明显腐朽或虫蛀；梁、檩跨中明显挠曲或出现横向裂缝，梁檩端部出现劈裂；柱身明显歪斜；木柱与柱基础之间错位；构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/4；榫卯节点有破损或有拔榫迹象；承重柱存在接柱或转换情况且未采取可靠连接措施。
d级：严重腐朽或虫蛀；梁、檩跨中出现严重横向裂缝；柱身严重歪斜；木柱与柱基础之间严重错位；构件纵向干缩裂缝深度超过木材直径的1/3；榫卯节点失效或多处拔榫。

6.梁、板、柱等混凝土构件鉴定
主要检查质量现状，按下列等级进行划分：
a级：表面平整，或仅有少量微小开裂或个别部位剥落；钢筋无明显露筋、锈蚀；预制板端部支承稳固，采取加强连接措施。
b级：表面轻微开裂或局部剥落；个别部位钢筋露筋、锈蚀；预制板端部支承基本稳固。
c级：保护层剥落严重；钢筋露筋、锈蚀，出现明显锈胀裂缝；梁、板出现明显受力裂缝和变形；预制板端部支承长度不足。
d级：保护层剥落非常严重；部分钢筋外露；梁、板出现严重受力裂缝和变形；预制板端部支承长度严重不足，有坠落危险。

7.围护墙体鉴定
主要检查刚性围护墙及其与承重木构架连接现状，围护墙体质量鉴定根据墙体类别参见以上各条要求，按下列等级进行划分：
a级：围护墙与承重木柱间有拉结措施；山墙、山尖墙与木构架或屋架有墙揽拉结；内隔墙顶与梁或屋架下弦有拉结。
b级：采取部分拉结措施；围护墙与承重木柱之间未出现明显通缝。
c级：无拉结措施；贴砌山墙、山尖墙与屋架分离；围护墙体与承重木柱之间出现明显竖向通缝。
d级：无拉结措施；贴砌山墙、山尖墙与屋架分离且有明显外闪；围护墙体与承重木柱之间脱闪。

8.木屋架鉴定
主要检查各构件的现状以及节点连接情况，按下列等级进行划分：
a级：无腐朽或虫蛀；无变形；自身稳定性良好，没有平面内变形和平面外偏斜；榫卯节点良好。
b级：轻微腐朽或虫蛀；有轻微变形；自身稳定性尚可，有轻微平面内变形或平面外偏斜；榫卯节点基本良好。
c级：明显腐朽或虫蛀；下弦跨中出现横纹裂缝；端部支座移位或松动；出现明显平面内变形或平面外歪斜；榫卯节点有破损、松动或有拔榫迹象。
d级：严重腐朽或虫蛀；下弦跨中出现严重横纹裂缝；端部支座失效；出现平面内严重变形或平面外严重歪斜；榫卯节点多处拔榫。

9.楼（屋）盖鉴定
主要检查构件现状，按下列等级进行划分：
a级：楼（屋）面板无明显受力裂缝和变形；椽、瓦完好；屋面无渗水现象。
b级：楼（屋）面板有轻微裂缝但无明显变形；瓦屋面局部轻微沉陷，椽、瓦小范围损坏；屋面小范围渗水。
c级：楼（屋）面板明显开裂和变形；瓦屋面出现较大范围沉陷，椽、瓦较大范围损坏；屋面较大范围渗水。
d级：楼（屋）面板开裂严重，部分塌落；瓦屋面大范围沉陷，椽、瓦大范围严重损坏；屋面大范围渗水漏雨。

第三步：房屋整体危险程度等级划分
在各组成部分危险程度鉴定结果基础上，结合房屋宏观情况进行综合判定，确定其整体危险程度等级：
A级：房屋各组成部分各项均为a级，即房屋没有损坏，整体现状基本完好。
B级：房屋各组成部分至少一项为b级，即房屋出现轻微破损，存在轻度危险。
C级：房屋各组成部分至少一项为c级，即房屋出现中度破损，存在中度危险。
D级：房屋各组成部分至少一项为d级，即房屋出现严重破损，存在严重危险。
生土墙体承重、砖土混合承重房屋，泥浆砌筑的砖木、石木结构房屋，即使观感完好，但存在潜在原始缺陷，不应评为A级。


防灾措施鉴定     
在进行房屋危险程度鉴定的同时，应进行防灾措施鉴定，鉴定结果分为具备防灾措施、部分具备防灾措施、完全不具备防灾措施3个等级。应因地制宜根据主要灾种提出防灾措施鉴定要求。8度及以上高地震烈度区应对抗震构造措施着重进行鉴定。
生土承重结构、砖木混杂结构等应鉴定为“部分具备防灾措施”或“完全不具备防灾措施”。

农村住房安全性鉴定报告应包括下列内容，可采用表格形式或文字报告形式。包括农户基本信息、房屋基本信息、屋危险程度鉴定等级、鉴定结论及处理建议等信息。

经鉴定为局部危房或整幢危房时，应按下列方式进行处理：

1.经鉴定为C级危房的农村住房，鼓励因地制宜进行加固维修，解除危险。
2.经鉴定为D级危房，确定已无修缮价值的农村住房，应拆除、置换或重建。
3.经鉴定为D级危房，短期内不便拆除又不危及相邻建筑和影响他人安全时，应暂时停止使用，或在采取相应的临时安全措施后，改变用途不再居住，观察使用。
4.有保护价值的D级传统民居及有历史文化价值的建筑等，应专门研究后确定处理方案。
5.确定加固维修方案时，应将消除房屋局部危险与抗震构造措施加固综合考虑。
6.当条件允许时，加固维修宜结合房屋宜居性改造和节能改造同步进行。
 

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